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在  ▣今日邮件 ▣社交同步 ⦿社交平台 ▣副头条 ◉公民馆 ⦿媒介平台 【404文库】潘石屹｜我的反思 CDT编辑注： 本文发表于潘石屹微信公众号，原文已被删除。其他墙内平台如凤凰网和新浪网转载的版本同样被404。 CDT 档案卡 标题： 我的反思 作者： 潘石屹 发表日期： 2026.4.16 来源： 微信公众号“潘石屹” 主题归类： 房地产 CDS收藏： 话语馆 版权说明： 该作品版权归原作者所有。中国数字时代仅对原作进行存档，以对抗中国的网络审查。 详细版权说明 。 这几天和朋友们聚在一起，话题总绕不开房地产出的大事，造成的损失以万亿来计算，整个行业几近崩塌。这件事给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年、十几年才能慢慢平复。 看到媒体报道，相关的当事人已经认罪悔罪了。这些年经历的事情，很多场景都还在眼前。走到今天这个地步，我们这些做房地产的人，都该好好想一想，从中到底学到了什么。三十多年走过的路，我们得正视，这个“学费”太贵了。 我看了一些专家的评论和反思，各有道理。但问题的根源到底是什么？我说的未必对，只是想把自己这些年经历的、看到的，坦诚地说出来。 从福利分房到商品房 回到三十年前，中国还没有真正意义上的房地产市场。那时候住房靠的是单位分配。商品房最早只出现在经济特区，后来又有了一种叫“外销房” 的商品房，要有外销许可证，主要卖给港澳台同胞和外国人。1998 年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了，改成商品房。 但头几年，市场怎么也搞不起来。很多城市都冷冷清清，政府着急，企业也着急，大家都在摸索，谁心里都没底。那时候，我们几位房地产商经常被政府请去一起商量对策。说实话，我们自己也不懂，说的都是些一知半解的话。 当时每次去香港，我们就拼命学习：收集每个楼盘的售楼书，拍样板间、拍模型，学他们的销售方式，学他们的行话。“按揭”“楼盘”“开盘” 这些词，就是那时候从香港人那里学来的。 回头看，学习本身没有问题。问题在于，后来我们把高杠杆、高周转的那套做法也学了过来，而且在国内很快就变了味、走了样。 按揭与失控的杠杆 为了刺激购房，银行开始给购房人提供贷款，也就是“按揭”。我当时也是支持这个方向的，理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好，因为购房人是真正要买房的人，风险相对可控。 刚开始是五成首付，也就是一倍杠杆。但市场表现离政府和银行的预期差距很大，...